Tracto Sucesivo

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El principio del tracto sucesivo aparece formulado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, como un requisito exigido en el Derecho Registral para poder inscribir o anotar títulos relativos a derechos sobre bienes inmuebles, siempre que conste previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen dichos títulos.

El Registro de la Propiedad adopta el sistema de inscripción por predios, lo que implica la apertura de un folio para cada predio que accede al registro; en dicho folio se refleja el historial jurídico del predio lo que exige la constancia encadenada e ininterrumpida de sus sucesivos propietarios.
Se distingue entre un tracto sucesivo de carácter formal y otro material; registral o adjetivo el primero, civil y sustantivo el segundo; tendiente aquél a que cada acto de disposición conste registrado en asiento exclusivo; mientras éste se contenta con que figuren tales actos, aun acumulados en su solo asiento.

Este principio consta entre los fundamentales de la Ley Hipotecaria especial, en cuyo art. 20 se declara: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
  • “En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción, solicitada.
  • “Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al art, 205, los registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el art. 96 de esta ley.
  • “No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
      • Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste;
      • “Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”

Supuestos posibles en la calificación del tracto sucesivo:

  • Que el derecho previo se encuentre inscrito y no existan obstáculos.
  • Que el derecho previo se encuentre inscrito a favor de persona distinta del otorgante.
  • Que el derecho no esté inscrito:
  1. Porque el predio no está inmatriculado.
  2. Porque falta la inscripción previa.

Excepciones a la aplicación del tracto sucesivo:

  1. Inmatriculación: Es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta (art. 16 RIRP).
  2. Inscripción de transferencias realizadas por el causante a favor de terceros. Art. 63 RIRP: “Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros”.
  3. Anotación de embargo de inmueble inscrito a nombre de tercero. Art. 650 CPC: “En caso de que se acredite de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro, deberá notificarse con la medida cautelar a quien aparece como titular en el registro, la medida se anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez regularizado el tracto sucesivo registral.”
  4. “Cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del CPC, en el parte judicial debe constar la circunstancia de haberse notificado al titular registral”.
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