Declaratoria de Fábrica

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La Declaratoria de Fábrica es el proceso mediante el cual se declara ante los Registros Públicos las características y detalle de lo construido, la misma que pasa a anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado “Descripción del Inmueble”.

La importancia de una declaratoria de fábrica radica en que gracias a su inscripción, usted puede realizar otros actos posteriores como por ejemplo: independizar la propiedad para darla en anticipo de legítima herencia a varios hijos por departamentos o hipotecar solo parte de la propiedad o vender solo parte de la construcción (departamentos, local comercial, entre otros) o para realizar una división y partición entre copropietarios. Asimismo, adquiere un mayor valor económico.

La Declaratoria de Fábrica se encuentra regulada por la Ley N° 27157 promulgada el 20 de Julio de 1999. Aquí se señala dos tipos de procedimientos para la inscripción de la declaratoria, según la fecha de construcción del inmueble”.

La declaratoria de fábrica comprende: la edificación nueva, la demolición total o parcial; la modificación, la remodelación, la ampliación de fábrica.

Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica

  1. Predios urbanos.
  2. Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana.
  3. Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.

Tipos de declaratoria de fábrica:

  • Ley 24687: DF vivienda única – Municipalidades hasta el 31.12.88
  • Ley 26389: DF – rústicos y urbanos, terminadas hasta el 31.12.97 (Para acogerse hasta 31.12.98). El valor no debe exceder de 50 UIT (Ley 26609, 27609 y 26919)
  • Ley 27157: FOR, FUE, Escritura Pública con Conformidad de obra: 10ª Disp. Transitoria.
  • Regularización Municipal: Se rige por diversas Ordenanzas. Ej: Edificaciones construidas desde el 21.07.99 – 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 – Lima Cercado
  • Saneamiento de Bienes del Estado: D.S. 130-2001-EF: saneamiento integral especial
  • Centro Histórico

Requisitos para la inscripción:

Aplicable para edificaciones terminadas hasta el 21 de julio de 1999

  1. Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenada y firmada por el presentante.
  2. Copia simple del documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  3. Formulario registral – FOR (distribución gratuita por Sunarp) debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el verificador responsable.
  4. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por las Municipalidad correspondiente.
  5. Plano de localización y ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas, suscrito por el verificador responsable y propietarios.
  6. Plano de distribución, suscrito por el verificador responsable. En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos y otro plano de la fábrica resultante.
  7. Informe técnico de verificación, suscrito por el verificador responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de la Sunarp.
  8. Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un original y dos copias). El original quedará archivado en la Oficina Registral, una de las copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital correspondiente luego de la inscripción, y la otra devuelta al usuario

las firmas de los documentos señalados en los numerales 3, 5, 6 y 7 serán certificados por Notario Público.

  • Pago de derechos registrales
  • Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según la complejidad del título.
  • Importante: No requieren de Declaratoria de Fábrica las obras de refacción, acondicionamiento o cercado.
Aplicable para edificaciones iniciadas desde el 21 de 1999

Solicitud de inscripcion de titulo (formulario de distribución gratuita) debidamente llenada y firmada por el presentante.

  1. Copia simple del documentos de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las ultimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.
  2. Formulario Único de Edificaciones – FUE a que se refiere la ley N° 29090 aprobado por la municipalidad, o parte notarial de la escritura publica donde se inserte el FUE.
  3. Planos y ubicación, localización y distribución autorizado por el profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación).
  4. Declaración jurada con firma certificada por Notario Publico de los propietarios indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido en el FUE (Art. del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios).
  5. Pago de derechos registrales.

Plazo de calificación: 7 días hábiles contados a partir del día siguiente, prorrogables según la complejidad del título.

Fuente: SUNARP

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